hak pengelolaan kawasan perumahan


harris [?] Beberapa tahun lalu kami membeli rumah di suatu kawasan (kompleks) perumahan, dimana di dalam dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tercantum salah satu pasal berbunyi: "Dengan ditandatanganinya PPJB ini maka pembeli memberikan hak tanpa bisa dicabut kepada pengembang untuk pengelola lingkungan kawasan perumahan ini. Masalahnya sekarang tiap tahun iuran pengelolaan setiap tahun semakin mencekik tanpa bisa dikompromikan, dan juga saluran air bersih dikuasai/disediakan oleh pengelola sehingga kita tidak bisa/berani menunggak iuran pengelolaan karena ancaman air akan diputus. Posisi hukum apa yg terbuka untuk kami menyikapi hal ini ? (hs)

Opini : Jakarta, 8 Februari 2010
Kepada Bapak Harris yang Budiman
Pertama-tama kami mengucapkan turut prihatin atas masalah yang sedang dihadapi oleh Bapak dan warga yang lain.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan suatu perjanjian (yang pada umumnya merupakan perjanjian baku) antara Pembeli perumahan (konsumen) dan Pengembang (pelaku usaha) yang pada intinya menetapkan bahwa Pembeli dan Pengembang sepakat untuk melakukan jual beli perumahan dengan persyaratan yang ditentukan dalam PPJB. Di dalam PPJB tersebut juga tidak jarang ditemukan klausul-klausul lain yang berhubungan dengan pengelolaan lingkungan kawasan perumahan, sebagaimana yang tercantum dalam PPJB yang ditandatangani oleh Bapak dan pengembang.
Hubungan antara Bapak selaku konsumen dan pengembang selaku Pelaku Usaha tunduk kepada Undang-undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU No. 8/1999). Undang-undang ini mengatur secara tegas hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang dimiliki dan/atau wajib dilaksanakan baik oleh Konsumen maupun Pelaku Usaha.
Hak-hak yang dimiliki oleh Bapak selaku Konsumen misalnya diatur di dalam Pasal 4 UU No. 8/1999, yaitu antara lain:
  • Hak atas informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa;
  • Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
  • Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; dan
  • Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.

Sedangkan kewajiban Pengembang selaku Pelaku Usaha diatur di dalam Pasal 7 UU No. 8/1999, yaitu antara lain:
  • Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;
  • Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan;
  • Memperlakukan dan melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.

Selain itu, berdasarkan masalah yang Bapak sampaikan, kami mencermati pula fakta yang mengasumsikan bahwa di dalam PPJB tersebut diatur bahwa Pengembang memiliki hak untuk menetapkan iuran pengelolaan yang harus dibayarkan oleh penghuni secara sepihak. Apabila asumsi kami ini benar, maka pengembang dalam hal ini juga melanggar ketentuan Pasal 18 ayat (1) huruf g UU No. 8/1999 yang menyatakan : “Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:
g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang dibelinya.”

Terdapat 2 (dua) macam sanksi yang ditetapkan oleh UU No. 8/1999 atas pelanggaran ketentuan di atas yaitu:
1. Sanksi Perdata
Secara perdata, klausul yang menetapkan bahwa Pengembang berhak untuk menetapkan iuran pengelolaan secara sepihak adalah BATAL DEMI HUKUM. Hal ini ditegaskan oleh Pasal 18 ayat (3) UU No. 8/1999.

2. Sanksi Pidana
Secara pidana, pelaku usaha yang melanggar ketentuan Pasal 18 UU No. 8/1999 di atas dapat diancam dengan pidana perjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp. 2.000.000.000,- (dua miliar rupiah). Hal ini ditegaskan oleh Pasal 62 ayat (1) UU No. 8/1999.

Berdasarkan hal-hal yang telah kami uraikan di atas, maka kami menyimpulkan bahwa tindakan-tindakan yang dapat Bapak Harris dan warga lainnya tempuh untuk menyelesaikan masalah yang dihadapi adalah:
1. Bapak bersama dengan warga yang lain dapat menyampaikan keluhan dan/atau keberatan kepada Pengembang atas penetapan iuran pengelolaan yang ditetapkan secara sepihak. Keluhan dan/atau keberatan ini dapat ditindaklanjuti dengan musyawarah antara warga dengan Pengembang sehingga dapat mencapai suatu kesepakatan bersama mengenai jumlah dan mekanisme penetapan iuran pengelolaan.
2. Apabila jalan musyawarah di atas tidak dapat mencapai kesepakatan, maka Bapak bersama dengan warga yang lain dapat menempuh jalur hukum berupa:
A. Pelaporan kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen setempat; atau
B. Mengajukan Gugatan Perdata atas dasar Perbuatan Melawan Hukum kepada pengadilan yang berwenang.
3. Sebagai alternatif lain, Bapak bersama dengan warga yang lain juga dapat melakukan pelaporan dugaan tindak pidana Pasal 62 ayat (1) UU No. 8/1999 yang dilakukan oleh pengembang kepada pihak kepolisian.
Demikian pendapat dan usulan kami atas masalah yang dihadapi oleh Bapak Harris. Semoga bermanfaat.

Sugiharta Gunawan, S.H. M.H.
Advokat NIK. 07.10770

Kantor:
HADS Partnership
Menara Gracia, Lantai 2
Jalan H.R. Rasuna Said Kav. C-17, Jakarta Selatan 12940
Telp. (021)5200381 Fax. (021)5208348
Email. Sugih_law@yahoo.com
www.hadspartnership.net


Kerjasama DPC-Peradi Jakarta Selatan Selaku
Mitra Klinik Hukum Online
Kategori : Perlindungan Konsumen